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베트남 부동산투자, 법을 알아야 한다.

Posted by graceadmin on 2018년 5월 3일
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박항서 감독이 이끈 베트남 23세 이하 축구대표팀이 AFC U-23 챔피언십 대회 준우승을 차지하면서 베트남에 대한 관심이 더욱 커졌다. 그러나 일반적인 관심이 아닌 베트남에 대한 투자는 이미 몇 년 전부터 국내에서도 열기가 뜨거웠다.

그도 그럴 것이 베트남은 최근 몇 년간 6% 이상의 경제성장률을 유지하고 있으며, 향후 몇 년간 이러한 추세가 유지될 것으로 예상되고 있다.

이러한 경제성장률 덕분에 베트남 주식시장(VN Index) 역시 2013년 400포인트 초반에 불과하던 것이 5년 만에 1,100포인트를 넘나들고 있다.

또 우리 국민의 부동산에 대한 관심은 베트남에서도 이어지고 있다. 혹자는 베트남의 부동산시장이 우리나라 80년대와 유사하다며 투자원금의 수배에 이르는 수익이 발생할 것이라는 기대감을 숨기지 않고 있다.

실제 호찌민시의 투득(Thu Duc)이나 9군 지역의 평균 토지가격은 2012년 평방미터당 1천만~1천200만 동에 불과하였는데, 2017년에는 평균 2천700만~2천800만 동에 거래됐다.

그렇다고 장밋빛 미래만을 꿈꾸며 베트남의 부동산에 무턱대고 투자했다가는 낭패를 보기 쉽다. 부동산에 대한 베트남의 규제는 우리나라와 많은 차이가 있다.

우선 베트남은 ‘모든 토지는 전체 인민의 소유’라는 헌법 규정을 토대로 사인의 토지에 대한 사적 소유를 인정하지 않고 있으며, 사인은 토지에 대한 사용권만을 보유할 수 있다.

다만 토지사용권은 통상 50년간 인정되고 양도와 증여, 상속, 임대, 담보 제공이 가능하므로 사실상 소유권과 유사하다.

외국인이나 외국인 투자기업이 토지사용권자로부터 토지사용권을 양도받거나 토지를 전대받아 토지사용권을 취득하는 것은 원칙적으로 인정되지 않는다.

다만 국가로부터 직접 토지를 임차 또는 할당받아 토지사용권을 취득하거나, 공단 개발업자 등과 같이 예외적으로 외국인 투자기업에 토지 전대가 허용된 임대인으로부터 토지를 전대 받아 토지사용권을 취득하는 것은 가능하다.

베트남 내에 합작기업을 설립하는 경우 합작기업의 현지 파트너사가 토지사용권을 합작기업에 현물 출자하여 해당 합작기업을 통해 토지사용권을 취득하는 것도 가능하다.

이러한 토지사용권을 증명하기 위해 베트남 자연자원환경국(DONER)은 ‘토지사용권과 주택 및 기타 지상물의 소유권 증서'(이를 실무상 ‘Red Book’이라고 부른다)를 발급해 준다. 이 증서에는 토지의 주소, 면적, 용도, 사용 기간, 사용근거, 지상 주택이나 건축물, 입목 등의 자산, 담보권 등이 기재된다.

다만 아직 이 증서에 대한 공시제도가 마련되어 있지 않기 때문에 부동산 거래 시에 각별한 주의가 필요하다.

상가건물과 같은 상업용 부동산의 경우 외국인이 직접 이를 취득해 임대업을 하는 것이 불가능하고, 이를 위해서는 외국인 투자기업을 설립해야 한다.

외국인 투자기업은 국가로부터 토지를 임차하거나 할당받아 건물을 신축하여 분양 또는 임대하는 것이 가능하다.

또 외국인 투자기업은 아직 완공되지 않은 부동산 프로젝트를 인수한 다음 건물을 건설하여 이를 분양하거나 임대하는 것도 가능하다.

한편 베트남중앙은행(SBV)은 부동산투자와 관련한 국내 대출에 상당한 규제를 하고 있고 현지 은행 이율도 높아 베트남 이외에 한국 또는 다른 국가로부터 해외 자금을 조달하는 경우도 많다.

또한, 베트남은 투자자본의 회수와 관련하여서도 일정 부분 제한이 있다.

베트남은 세금을 납부한 뒤 영업 이익, 기술료 및 서비스료, 지적재산권의 대가, 대출 원리금, 청산 후의 잔여재산 등의 해외송금은 보장하고 있다.

그러나 자본 형태로 투자된 자금은 청산 전에 조기에 회수될 수 없으므로 법인설립 초기부터 대출금의 비중 등 투자자본의 포트폴리오에 관심을 가져야 한다.

베트남은 고속으로 성장하고 있으며, 향후 수년간은 현재의 추세를 이어 나갈 것으로 예상되고 있다는 점에서 매력적인 투자시장임에는 분명하다.

그러나 투자 성과를 달성하기 위해서는 정확한 시장조사는 물론, 베트남의 특유한 법제를 충분히 이해하고, 이에 맞는 투자계획을 수립하는 것이 선행돼야 한다.

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